Viviendas
- Viviendas protegidas por la LDC
- Lista general de recomendaciones
- Prefabricadas
- Sistemas de ahorro para adquirir viviendas
- Planes de sociedades civiles, cooperativas o mutuales
- Integración de las leyes de inmuebles con la LDC
Viviendas protegidas por la LDC
Para tener una buena calidad de vida debemos acceder a una vivienda digna, lo que socialmente está reconocido como el ejercicio de un derecho sagrado.
Al respecto, la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, protege específicamente en el art. 1º inc. c) el acto de adquirir inmuebles o efectuar transacciones inmobiliarias, denominadas comúnmente en el mercado compra-venta de viviendas, propiedades o prefabricadas.
La LDC regula la compra si es a través de publicidad masiva, ofrecida a personas indeterminadas –dirigida al público en general- que adquiere de una empresa constructora, inmobiliaria ó promotora de ventas, un inmueble destinado exclusivamente para la vivienda; no para renegociarlo.
En efecto, éstos son los requisitos esenciales para estar encuadrado dentro de la protección de la LDC con relación a la compra de inmuebles. Es decir, cuando la decisión se basa en información recibida, especialmente por medio de publicidad, propaganda, folletos, cuyo contenido sea dirigido a personas indeterminadas; v.g. avisos clasificados leídos por el público en general.
Es importante tener en consideración que los contenidos de los mensajes de las ofertas públicas precedentes, cualquiera sea el medio de difusión utilizado, están dirigidos a motivar y
producir la adquisición de inmuebles. Por esa razón, se las tiene tácitamente por incorporadas en el contrato; es decir, forman parte de éste, sin necesidad alguna de que se los especifique.
Las características de la propiedad contenidas en la oferta, publicidad y contrato deben corresponderse entre sí y –en especial- con el inmueble que usted recibe en posesión.
Considere que usted tiene derecho a que se le entregue el inmueble prometido y no otro de distinta calidad, categoría o ubicación.
El vendedor está obligado, desde el inicio de la operación y hasta el momento en que se le transfiera el dominio, a determinarle con exactitud el precio; el modo de pago; los gastos del boleto y, por supuesto, todos los conceptos que se deberán pagar al momento de la escritura o posesión.
Veamos, por ahora, cuales son los inmuebles destinados para la vivienda que comprende la ley, y esperemos a que se sancione en breve una calificación de los inmuebles más real y específica respecto de la actual:
a) los inmuebles nuevos a construirse, en construcción o que nunca hayan sido ocupados;
b) las casas prefabricadas o cualquier sistema de construcción para la vivienda;
c) y los lotes de terreno para construir.
Lista general de recomendaciones
Una serie de prevenciones que todo comprador debe considerar antes de decidirse a comprar sería la siguiente:
– Que los planos de la propiedad estén aprobados por la municipalidad local.
– Que los trámites de conexiones domiciliarias de todos los servicios ya estén realizados y sólo falte el de la habilitación de su domicilio individual (no colectivo). Esto es importante para cloacas, pluviales, electricidad, agua, gas, telefonía.
– Que la inspección municipal ya haya otorgado el final de obra (sin el cual no se puede tramitar ningún servicio).
– Que estén construidas obras complementarias como aceras, sendas peatonales, pavimento de calle, iluminación pública, cercas perimetrales (en los casos donde el inmueble sea parte de un complejo residencial).
– Que estén finalizadas las obras complementarias como cocheras con semáforos, palieres, hall de ingreso, porteros eléctricos, ascensores, salas de máquinas, azoteas, tanques de bombeo de agua y tanques de reserva, pararrayos, balizas aéreas, sistemas contra incendios, alarmas de seguridad, luz de seguridad en escaleras de incendio (en los casos de inmuebles de propiedad horizontal).
– Que todo lo que integre su propiedad esté funcionando correctamente al momento de la toma de posesión; caso contrario deberá labrarse un acta pública donde consten los faltantes y el compromiso del vendedor para subsanarlos en tiempo y forma. (fechas, materiales a usar, etc.)
– Que los trabajos de pintura estén terminados.
– Que los pulidos de piso (si corresponde) estén terminados.
– Que todas las puertas cierren y abran bien y estén completas con sus herrajes y llaves, y que estén construidas como se indica en las descripciones.
– Que los placares y alacenas se correspondan con las especificaciones (en su exterior e interior) y hayan sido colocados y construidos en debida forma, particularmente en lo relativo al fondo de cajones, alacenas y muebles.
– Que los artefactos domésticos (si corresponde) sean de la marca y calidad especificada, y estén en condiciones de funcionar bien.
– Que la individualización de la unidad (número oficial o del departamento) esté hecha de forma definitiva y legible.
– Que ya estén realizados y pagados los planos de subdivisión y conforme a obra del edificio, en caso de propiedad horizontal. (Copia junto con el boleto).
– Que el lote a comprar tenga aprobación de la oficina municipal de planeamiento urbano y sus medidas sean conformes al plano de subdivisión y lotes.
– Que tenga planos aprobados de aperturas de calles, alumbrado público, aceras, cloacas, agua corriente, pluviales, gas, cercado perimetral, etc.
– Que el precio total sea igual al precio de contado más los intereses por financiación en cuotas más los gastos de administración, debidamente detallado en el recibo de cada pago mensual, en formato aprobado por la DGI.
– Que los impuestos de todo tipo estén pagos al día de la posesión del lote (debe entregársele copia del libre deuda municipal y provincial, válido ante una empresa constructora, promotora de ventas o inmobiliaria).
Por otra parte, si una empresa constructora está encargada de la realización de un edificio, todos los casos de pérdida, perjuicios, daños a terceros y vicios ocultos, están –también- tutelados y regulados por el Código Civil (arts. 1646, 1647 y 1647 bis).
Las asociaciones de consumidores como la nuestra y las autoridades de aplicación de la LDC tienen sus puertas abiertas para recibir sus reclamos o consultas. Además, las referidas autoridades de control tienen la facultad de aplicarle sanción a cualquier empresa constructora, promotora de ventas o inmobiliaria que infrinja los ítems precedentes.
Para incentivarlos a denunciar como forma de ejercer sus derechos, citamos el siguiente ejemplo, en el cual la Justicia ratificó la infracción que fuera impuesta a una inmobiliaria por no haber proporcionado al comprador información cierta sobre la superficie de una propiedad que éste adquirió, aunque redujo el monto de la misma: “Corresponde reducir la multa al mínimo legal que fija el art. 47 inc. b) ley 24.240, que fuera impuesta a una inmobiliaria ante la denuncia efectuada en su contra de no proporcionar información veraz sobre la superficie del inmueble objeto de compraventa, dado que el denunciante reconoce haber visitado el inmueble en cuestión y teniendo en cuenta el importe de la reserva, la multa impuesta resulta desproporcionada considerando las pautas del art. 49, ley 24.240. (En la nota de “intención de venta” que el recurrente reconoce haber entregado surge que la superficie es de 37 m2. Lo cual no se corresponde con las medidas que surgen de la copia de escritura agregada que solo dice 28,66 m2).
Entendemos que hace mucha falta una verdadera protección del consumidor, tal como sería una garantía de seguridad en las transacciones de inmuebles. En especial propiciamos un derecho de garantía por el que se obligue al constructor y/o al primer propietario vendedor de viviendas nuevas a responder ante los consumidores, dentro de un plazo de tres años siguientes a la fecha de recepción definitiva de la obra, por todo defecto de calidad que los inmuebles presenten; una regulación más específica y penal a favor del consumidor, que impida todo tipo de publicidad inductiva engañosa; y ordenar de una vez por todas la actividad, transacciones y demás negociaciones inmobiliarias del mercado, al presente caóticas y descontroladas.
Prefabricadas
La ley de Defensa del Consumidor explica sus alcances de manera clara cuando afirma: “En caso de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda, se facilitará al comprador una documentación completa suscripta por el vendedor en la que se defina en planta a escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, y sus detalles, y las características de los materiales empleados.” (art. 1º reglamentario de la ley 24.240)
Si usted está decidido a comprar una vivienda prefabricada debe exigir en primer lugar que se cumpla con los enunciados precedentemente expuestos.
En segundo lugar, sugerimos que tenga en consideración algunas irregularidades comunes, que empresas dedicadas a este rubro cometen. Por ejemplo, al abonar una seña por la vivienda a instalar, no le informan sobre adicionales, tales como gastos administrativos, traslado, armado, etc.; hasta el momento en que usted no tiene otra opción que pagar (v.g. cuando ya tiene el camión afuera esperando para descargar su compra).
Sistemas de ahorro para adquirir viviendas
Hoy día los planes autorizados por IGJ para adquirir inmuebles son los mismos planes abiertos de ahorro para fines determinados y por capitalización y ahorro, por lo que recomendamos leer el capítulo anterior.
No dejamos de mencionar o reiterar, que las sociedades administradoras de ahorro regulares son las que proponen este tipo de planes para adquirir viviendas, la compra de un automóvil, un artefacto para el hogar; o alcanzan a la obtención de dinero para atender éstos o para otros fines determinados. Recordamos que las sociedades administradoras de ahorro regulares, inscriptas a tales fines, además de tipificar las características abusivas de los distintos planes analizados, las adjudicaciones y sus correspondientes posesiones de las propiedades –si se efectivizan- son más que tardías. Las devoluciones a los suscriptores no adjudicados, en caso de renuncia o imposibilidad del cumplimiento contractual por parte de la administradora, deben esperarse, según el caso, hasta la finalización de su plan. Les reintegraran sus propios ahorros descontando los gastos administrativos y seguro, morosamente o en extensos plazos mensuales o trimestrales durante años. Esta en el suscriptor el deber de descifrar en el contrato el tiempo hábil para la devolución de sus propios ahorros. Sus promotores o colocadores de planes no informan con claridad, tal como está previsto en el art. 4º de la LDC, sobre la mecánica del sistema al cual se suscriben. Por ejemplo: el tiempo necesario que debe transcurrir para la adjudicación, no es el mismo que para la posesión; muchos vendedores o la publicidad para seducir afirman que en un mes o en tres serán adjudicados, cuando el propio sistema no se lo permite; o los gastos o conceptos extras y garantes necesarios para entrar en posesión de la propiedad; etc. Téngase en consideración que no todas las empresas ofrecen los mismos servicios; el que no está bien informado puede ser víctima de un fraude. Cuando le prometan la entrega inmediata de dinero o del bien, reiteramos que debe desconfiarse. En ningún plan de ahorro debidamente autorizado pueden asegurar su entrega en forma inmediata o a corto plazo. El trámite normal para acceder al bien requerido en las empresas autorizadas, depende de sorteos, licitaciones o del pago normal de cuotas (aproximadamente la mitad del plazo del plan).
El lector advertirá nuestra insistencia de que antes de concretarse la operación, debe verificarse si la Inspección General de Justicia ha autorizado a la empresa y a sus planes o averiguar si existen denuncias por presuntas irregularidades. Ello en razón que hemos detectado que en el mercado inmobiliario, también, se producen innumerables engaños mediante publicidad y hábiles técnicas de venta. Así por ejemplo algunas empresas realizan una suscripción engañosa mediante agencias, promotoras u otros intermediarios, que no informan claramente que de lo que se trata es de un simple plan de ahorro. En efecto, se capta al consumidor haciéndole creer que firma un crédito con cuotas fijas y con entrega inmediata del bien o del dinero; luego, tardíamente, viene la sorpresa de comprobar que ha firmado una solicitud de suscripción para un plan de ahorro o lo “enganchan” en los denominados planes de sociedades civiles, cooperativas o mutuales para la vivienda, siendo algunas de éstas absolutamente perjudiciales para el público consumidor.
Planes de sociedades civiles, cooperativas o mutuales
Por efecto de lo antes expresado se forman sociedades civiles, cooperativas o mutuales, al solo efecto de planificar este tipo de sistemas de ahorro, evitando –según sus correspondientes estatutos- la necesaria inscripción en la IGJ o BCRA y las obligaciones dispuestas en la ley 24.240, pese a constituirse a efectos de dirigir una verdadera comercialización y captar al público consumidor que se manifiesta como un típico fraude a la ley. Y súmese la ausencia del “animus”, que debe requerirse en los adherentes para este tipo de agrupaciones. Al margen de ser planes a largos años, con tiempo indeterminado de posesión, en caso de renuncia, la devolución de sus ahorros es prorrateada, a los efectos de perderse con el transcurso de la vida física.
La mayoría de las entidades ofrecen estos tipo de planes que son a largos años. Pese a fijar fecha de posesión, son de tiempo indeterminado en la finalización de la construcción. Hemos detectado en algunos casos, en que ni siquiera las cuotas son acreditadas para el pago de la vivienda, sino que se acreditan en concepto de pago societario a la entidad. Especialmente, se debe preguntar y saber que, en caso de renuncia, la devolución de sus ahorros son reintegrados al finalizar el plan suscripto, según el caso, y abonados prorrateados de mes en mes, igual que como pagó sus cuotas. Esto es el ahorro y el plan prometidos, por lo que le recomendamos verifique y constate todos los requisitos antes de asumir las obligaciones del plan propuesto. Muchas quejas se han planteado en nuestra Asociación presentando desde hace años denuncias ante el INACYM (Instituto Nacional de Acción Cooperativa y Mutual), organismo que ni siquiera se ha molestado en contestarnos o en solucionarle el conflicto a los damnificados mutualistas o cooperativistas. La razón es muy simple: la naturaleza jurídica de la cooperativa, mutual, o sociedad civil, no determina a un responsable. Entre las más graves detectadas tenemos: Cooperativa Familiar de Vivienda Limitada (COFAVI); Viviendas Trabajadores de la Sanidad y de la Marina Mercante Sociedad Civil; Viviendas Trabajadores Autónomos Sociedad Civil y Docenlom Sociedad Civil.
Como argumentan, la denuncia se canaliza contra todos los mutualistas, cooperativistas o socios civiles, incluyendo al reclamante por ser uno de ellos.
Por otra parte, es una práctica muy común en el noroeste argentino, que estas entidades intermedias también actúen como agentes financieros. Dada la alta tasa del empleo público, los préstamos acordados por gremios, sindicatos y asociaciones mutuales de trabajadores y empleados, les son concedidos a los peticionantes a una tasa anual que ronda el 50%, más la obligación de la afiliación, por lo que aquella puede elevarse al 85% o más. ¿Quién controla a estas seudo financieras? Creemos que ya es hora de incluir a los afiliados que solicitan créditos o viviendas en la ley 24.240. La joya de la práctica lo constituye el hecho que se le descuente por planilla de sueldo al “beneficiario” del préstamo. Y que, al cabo del mismo, se le sigue descontando por planilla su cuota de afiliación.
La DNCI está en conocimiento de estos artilugios, aceptando nuestras denuncias, a condición que estas entidades hubieran realizado oferta pública, es decir oferta o publicidad dirigida a consumidores potenciales indeterminados. Estamos intentando que se confiera a este tipo de sociedades sin fines de lucro, el carácter de empresas comerciales en dichos segmentos, ya que se disfrazan de fantasmas de asociación civil, cooperativa o mutual para ocultar su objeto de lucro.
Integración de las leyes de inmuebles con la LDC
Recordando que la LDC en su art. 3º establece el principio de integración con las demás leyes que tutelan a los consumidores, en el caso de los inmuebles corresponde distinguir los diferentes tipos de operatoria, para su aplicación.
Para el supuesto de adquisición de lotes en mensualidades, debemos incorporarla con la antigua regulación legal prevista en la ley 14.005, ley ésta que hoy se ha vuelto inaplicable en la reciente modalidad de los barrios cerrados (tipo country, club de campo, etc.). Estos barrios han elegido acogerse a la ley de propiedad horizontal.
En el caso que el consumidor inmobiliario se encuentre dentro del alcance de las disposiciones precedentes y ante la existencia de un conflicto por superposición legislativa, no debe sentirse indefenso. No deberá ocuparse en dilucidar cuál de ellas se debe aplicar principalmente, basta invocar la LDC por su dominio de orden público en la tutela del consumidor de inmuebles.
Asimismo, debe integrársela con la nueva ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (Sanción: 22/12/94; Promulgación: 9/1/95; BO, 16/1/95), en su Título II: Contratos de “leasing”, artículos 27 al 34.
A los efectos de transmitir nuestra posición crítica respecto de este sistema, transcribimos en forma extractada las partes fundamentales de nuestro trabajo presentado ante el Ministerio de Economía.
Buenos Aires, 21 de mayo de 1996
Señor
Ministro de Economía
Dr. Domingo Cavallo
___________________
Ref./ Reglamentación Leasing
De nuestra mayor consideración:
Que ante el conocimiento que vuestro Ministerio ha iniciado la plausible actividad de reglamentar las operaciones de LEASING, nos permitimos exponer respetuosamente, en virtud de lo previsto por el art. 56, inc. b) de la Ley 24.240, las siguientes consideraciones:
1. Que la atipicidad de la figura del LEASING en nuestro sistema jurídico, provoca esta presentación, a efectos de prevenir posibles infracciones en su comercialización y arbitrar los mecanismos legales necesarios para ello, máxime que no existe un criterio uniforme por parte de la doctrina nacional con respecto a su naturaleza jurídica.
2. En un sentido comprensible a lo expuesto, es lo que se advierte en el art. 33 de la Ley 24.441, que dispone la aplica-
ción de la “locación de cosas” en cuanto sean compatibles con su naturaleza y finalidad; y las del “contrato de compraventa” después de ejercida la opción de compra.
3. Que de la definición legal del Contrato de Leasing, previsto en el art. 27, Título II, de la Ley 24.441, se configuran segmentos que –su objeto- están incorporados y definidos en lo dispuesto por los arts. 1º y 2º de la Ley de Defensa del Consumidor. Consecuentemente el leasing, en relación de consumo, se integra a las disposiciones de la Ley 24.240, tal lo prevé su art. 3º.
4. Que pese a la atipicidad y a la pluralidad de sujetos intervinientes, el Instituto del Leasing se cristaliza en un Contrato de Crédito.
Y por ser un otorgamiento de crédito para la adquisición de cosas o servicios, es de estricta aplicación –cuando su finalidad sea para el consumo o uso personal- lo dispuesto en el art. 36 de la Ley de Defensa del Consumidor.
Por otra parte, en el contrato de leasing, en la operatoria de compraventa de cosas muebles, al suscribirse su respectivo documento, deberán constar en éste los requisitos exigidos en el art. 10 LDC.
5. Asimismo, existen otros segmentos en la Ley 24.441 que pueden dar lugar a incompatibilidades o cuestionamientos en las distintas etapas en que se perfecciona el contrato, con respecto a la aplicación o no de la Ley de Defensa del Consumidor, ante lo cual creemos por demás necesario su estudio y análisis, a efectos de implementarlos en la futura reglamentación, y con el claro principio que expresa la LDC en su art. 3º infine: “…En caso de duda, se estará siempre a la interpretación más favorable para el consumidor.”
Queda esta Asociación a vuestra disposición, a efectos que el LEASING, como instrumento de financiamiento, se reglamente en plena etapa económica de reactivación y permita que los argentinos alquilen con opción de compra bienes muebles e inmuebles, para su consumo particular o no, como desde hace tiempo se lleva a cabo en Europa y en los Estados Unidos de Norteamérica.
Adjuntamos para vuestro conocimiento la nota “Modalidades y Cláusulas Abusivas en los Actuales Contratos de Adhesión en la Argentina”, donde se exponen algunos de nuestros propósitos y se denuncian irregularidades aún hoy vigentes.
CORDIALMENTE
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